Im November 2019 wurde das Grund­steuer-Reform­ge­setz (GrStRefG) beschlossen, wodurch ab 2025 die Grund­steuer nach neuen Methoden berechnet wird. Trotz der Über­gangs­zeit bis Ende 2024 sind Grund­stücks­werte jedoch bereits zum 1. Januar 2022 neu fest­zu­stellen und in einer entspre­chenden Erklä­rung voraus­sicht­lich bis zum 31. Juli 2022, jedoch spätes­tens bis zum 31. Oktober 2022 abzu­geben. Somit besteht für Grund­stücks­ei­gen­tümer bereits jetzt Hand­lungs­be­darf.

Die Grund­steuer ist eine der ältesten direkten Steuern. Als Sach- und Objekt­steuer fällt sie auf das Eigentum und Erbbau­rechte an Grund­stü­cken wie auch an deren Bebauung an und ist an die Kommunen zu entrichten. Berechnet wird sie nach einer Formel aus dem Einheits­wert, dem Grund­steu­er­mess­be­trag und einem indi­vi­du­ellen Hebe­satz je nach Kommune. Die Berech­nung der Grund­steuer stand viele Jahre in der Kritik, da ihre Berech­nung den Grund­sätzen der Gleich­be­hand­lung zuwi­der­han­dele und durch sehr veral­tete Haupt­fest­stel­lungen starke Wert­ver­zer­rungen hervor­rufe. Dies wurde im Jahr 2018 vom Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt bestä­tigt und die bestehenden Bemes­sungs­vor­schriften der Grund­steu­er­erhe­bung für verfas­sungs­widrig erklärt.

Die Grund­steuer wird in mehrere Kate­go­rien unter­teilt:

Durch das Urteil des Bundes­ver­fas­sungs­ge­richts wurde der Gesetz­geber gezwungen, die Grund­steuer neu zu regeln. Hierzu wurde 2019 das Grund­steuer-Reform­ge­setz (GrStRefG) und das Grund­steu­er­re­form-Umset­zungs­ge­setz verab­schiedet. Die neuen Rege­lungen treten am 1. Januar 2025 in Kraft, die bishe­rigen Rege­lungen zur Grund­steuer gelten somit noch bis Ende 2024.

Die Grund­steuer wird auch nach der neuen Rege­lung weiterhin wert­ba­siert erhoben. Die Berech­nungs­formel des Bundes­mo­dells dazu lautet:

Grund­be­sitz­wert x Steu­er­mess­zahl x Hebe­satz

Zur Ermitt­lung des Grund­be­sitz­werts werden im Wesent­li­chen der Boden­richt­wert, die Netto­kalt­miete, die Fläche des Grund­stücks sowie das Alter und die Art des Gebäudes eine Rolle spielen. Die Wert­be­mes­sung der Miete ist dabei vom Niveau der jewei­ligen Gemeinde abhängig.

Die Steu­er­mess­zahl wird von den zustän­digen Finanz­äm­tern ermit­telt. Diese wird im Zuge der Reform erheb­lich redu­ziert, und zwar von 3,5 % auf 0,031 %.

Der Hebe­satz wird von den jewei­ligen Kommunen indi­vi­duell fest­ge­legt. Dabei wird von den Kommunen erwartet, die Hebe­sätze so fest­zu­legen, dass die Grund­steuer nicht höher ausfällt als vor der Reform. Bei unbe­bauten Grund­stü­cken, auf denen nicht gebaut wird, ist mit einer starken Erhö­hung der Hebe­sätze zu rechnen. Dies soll den Wohnungsbau fördern und Grund­stücks­spe­ku­la­tionen erschweren.

Die Grund­steu­er­re­form bietet den einzelnen Ländern die Möglich­keit, einem einheit­li­chen Bundes­mo­dell zu folgen oder ein eigenes Modell zu erstellen, wovon einige Bundes­länder Gebrauch machen werden.

Auch wenn die Grund­steu­er­re­form erst im Jahr 2025 greift, ist bereits für das Jahr 2022 eine Haupt­fest­stel­lung der Werte durch die Finanz­ämter vorge­sehen. Hierzu müssen ca. 36 Millionen Grund­stücke neu bewertet werden. Die Erklä­rung hierzu müssen Eigen­tümer nach Auffor­de­rung im ersten Halb­jahr 2022 abgeben. Danach ist eine Neufest­stel­lung der Werte alle sieben Jahre vorge­sehen. Durch die verschie­denen länder­spe­zi­fi­schen Modelle werden sich die Anfor­de­rungen an die Erklä­rungen je nach Bundes­land unter­scheiden. Um eine frist­ge­rechte Abgabe der Erklä­rung zu gewähr­leisten, besteht bereits jetzt Hand­lungs­be­darf, da die Zusam­men­stel­lung aller nötigen Infor­ma­tionen eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt.

Nach bishe­rigen Infor­ma­tionen werden die Bundes­länder Berlin, Bran­den­burg, Bremen, Meck­len­burg-Vorpom­mern, Nord­rhein-West­falen, Rhein­land-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Schleswig-Holstein dem Bundes­mo­dell mit wert­ab­hän­giger Kompo­nente folgen.

In folgenden Bundes­län­dern soll es zu Abwei­chungen vom Bundes­mo­dell kommen: